宗教法人である寺社は、檀信徒や近隣住民に貸している土地にかかる地代不払い、更新料支払い、借地権譲渡や建物建替え、立退きなどの借地トラブル、隣地との境界トラブルなど、その保有する不動産の管理運営において多くのお悩みを日々抱えているのが通常です。弊所は寺社である皆さまをお守りする弁護士の立場で、大切な寺社の財産である不動産を維持し、または適切に運用するべく、これらの不動産に関するトラブルを解決するためのアドバイス及び代理人としての交渉等の業務を遂行いたします。
目次
1 建物の無断増改築
Q 弊寺で貸している借地には、賃借人が自分で建てた建物が存在しているのですが、この度賃借人の方から「建物について増改築したい」旨の申し入れがありました。借地契約上、賃借人は無断増改築できないこととしているため、このような申入れをしてきたものと理解していますが、お寺としてはどのように対応すればいいでしょうか。また、仮に無断で増改築してきた場合には、お寺としては無断増改築を理由に賃貸借契約を解除することはできますか。
2 賃貸借と使用貸借の区別
Q 土地などを賃貸するにあたって、法律では、「賃貸借」と「使用貸借」の区分があると聞きました。それぞれどのような違いがあるのでしょうか。
3 地代の増減額
Q 弊寺では敷地の一部を第三者に貸しておりますが、最近の地価の上昇などにより、現行賃料が相場より低廉になってしまいました。これを機に賃借人に対して賃料増額を求めようと思いますが、どのように進めていけばいいでしょうか。反対に、賃借人の方から、賃料が高すぎるなどとして現行賃料の減額を求められた場合などはどうなりますか。
4 定期借地権
Q 弊寺は敷地の一部を第三者に貸そうと思っているのですが、今後に新規墓地の拡張やペット霊園の新設などで使う可能性もありますので、将来にはきちんと返してもらいたいと思います。何人かの知り合いのお寺では借地を返してもらうのに借地人とトラブルになり大事になっていると聞いており、そのようなトラブルにはならないよう円満に返してもらいたいのですが、どうしたらよいのでしょうか。
5 土地の境界確定手続
Q 隣地に居住している所有者が、弊寺の境内地部分にはみ出る形で生垣を造ったり植栽をして数年前から使用しています。当寺の境内使用には大きな影響はないのですが、このまま放っておいていいものでしょうか。それとも何か対応をした方がよいのでしょうか。
6 借地契約の更新料
Q 弊寺は敷地の一部を居住用として第三者に貸しております。その方との借地契約が30年の期間満了により近く終了する予定なのですが、更新の際には弊寺は更新料の支払いを借地人に請求することはできるのでしょうか。その場合に具体的にいくら請求すればよいのでしょうか。
7 地代の不払いトラブル
Q 弊寺は敷地の一部を第三者に貸しております。借地契約では毎月末日までに翌月分の地代を前払いしてもらうことになっているのですが、借地人がどうにもルーズな方で、2、3カ月遅れるのは当たり前で、ひどいときには半年分から1年分くらいの地代未納状態になってしまっています。弊寺としてもどうにも信用することができず管理に支障があるため、いっそのこと借地契約を解除して出て行ってもらえればとも考えています。ルーズな借地人への対応について注意すべき点はありますか。
8 借地権の譲渡
Q 弊寺は敷地の一部を第三者に貸しておりますが、借地人もかなり高齢になってきており、先日、住んでいる借地権付き建物を別の第三者に売却して息子夫婦と一緒に別のところに転居しようと思うと弊寺に相談してきました。このような借地人の要望について、地主としてどのように対応したらよいのでしょうか。
9 借地上建物の老朽化と建替え
Q 弊寺は敷地の一部を第三者に貸しておりますが、借地上に建てた住居も築50年を超えて相当老朽化してきたとのことで、先日、借地人が訪ねてきて建物を新たに建て替えて一部アパートにしたいと弊寺に相談してきました。このような借地人の要望について、地主としてどのように対応したらよいのでしょうか。
10 更新拒絶の正当事由
Q 弊寺は敷地の一部を第三者に貸しておりましたが、来年に借地契約の期間が満了する予定です。借地人からは引き続き土地を貸して欲しいと契約の更新を希望されておりますが、弊寺としては今後新たな納骨堂やペット霊園を建設したいなとも考えており、これ以上長い期間貸したくはありません。地主として契約の更新を拒否して退去してもらうことはできるのでしょうか。
11 立退料と正当事由
Q 弊寺は敷地の一部を第三者に貸しておりましたが、墓地の拡張計画が持ち上がっており、借地契約の更新を拒絶して退去してもらう方向で借地人と話し合いを進めてきました。ところが、先日、借地人から「立退料を払ってもらいたい」と言われたのですが、「立退料」とはどういうものなのでしょうか。また地主としてどのくらいの金額を支払わねばならないのでしょうか。
12 お寺の固定資産税
Q 寺社をはじめとする宗教法人は税金の支払いについて一般的な会社と比べて優遇されていると聞きます。固定資産税については具体的にどのように優遇されているのでしょうか？
13 借地権の存続期間
Q 弊寺では、今後所有している敷地について、希望する人への借地を検討しています。借地権を設定するにあたって、期間はどの程度を想定しておくべきでしょうか。
14 借地権の相続と遺産分割
Q 弊寺では、敷地の一部を借地として貸し出しておりますが、今回借地人の方で相続が発生したようです。名義変更料の請求など、何かこちらでとるべき手続きなどはありますか。
15 敷地の越境
Q 弊寺では、敷地の一部を借地として貸し出しているのですが、借地人が借地である敷地部分を越境する形で土地を利用しており困っています。どのように対応すればいいでしょうか。
16 地代の算定方法
Q 弊寺は近隣の住民から「住居を建ててそこに住みたいので寺の土地を一部貸してもらえないか」と頼まれ、敷地の一部を貸すことにいたしました。その際に毎月の地代を決めなければならないのですが、一体いくらに設定すればよいのでしょうか？
