Q 弊寺では、敷地の一部を借地として貸し出しているのですが、借地人が借地である敷地部分を越境する形で土地を利用しており困っています。どのように対応すればいいでしょうか。
A まずは、任意交渉で越境利用の是正を求めていきましょう。これに応じないときには、借地の用法順守義務違反等による債務不履行解除を行うかなどの検討が必要になります。
1 借地人の用法順守義務
借地契約に限らず、賃貸借契約全般において、賃借人はその賃貸物を用法に従った上で、使用収益しなければいけません（民法616条、594条）。
何をもって用法に従った使用収益とみるかは、契約内容や目的物によっても異なりますが、いずれにせよ、借地契約において貸し出された範囲を越境した利用は、第三者（今回の相談でいえば借地権設定者）の所有権侵害を伴い、不法行為を構成することになりますので、用法違反に該当する可能性は高いといえるでしょう。
2 越境の是正
借地契約は、契約期間が比較的長期間になるものも多いため、契約当事者間の関係性に配慮することも必要です。
そのため、越境があることをもって、直ちに債務不履行解除等に踏み切るかは慎重に判断する必要があるかと思います。
まずは、任意の交渉によって、越境の事実を指摘の上、一定の期間内に是正を実現すればベストかと思われます。
これに応じてもらえない場合、用法順守義務違反の事実を明確に指摘の上、債務不履行解除も想定に入れた上での法的手続き（調停や訴訟等）を検討する段階になります。
3 小括
ここでは、借地人が越境してきた場合の一般的な対応方法を概観してきました。
もっとも、実際に解除まで検討する場合、借地契約書などから借地の範囲を特定できるのか、違反の程度の大小はどの程度か、どのような手続きをとっていくべきかなど検討すべき要素も多く、適切な対応を行うにあたっては、早期に専門家のバックアップを受けておくことも重要です。
弊所では、本件のようなトラブルについても、弁護士による迅速かつ適切なアドバイスを申し上げることが可能ですので、いつでもお気軽にご相談ください。
