Q 弊寺は敷地の一部を第三者に貸しておりますが、借地人もかなり高齢になってきており、先日、住んでいる借地権付き建物を別の第三者に売却して息子夫婦と一緒に別のところに転居しようと思うと弊寺に相談してきました。このような借地人の要望について、地主としてどのように対応したらよいのでしょうか。
１．借地権の譲渡
借地人は民法第612条1項において賃借権の無断譲渡及び無断転貸を禁止されていますので、借地契約にて自由な譲渡転貸を可能とする特約が付されていない限り、地主の承諾がなければ、借地権を譲渡することはできません。
万が一、借地人が地主の事前の承諾を得ることなく、無断で借地権を第三者に譲渡した場合、当事者間相互の信頼関係を破壊する背信行為に該当するものとして、地主としては借地契約の即時解除をなし得るところです。
２．地主の譲渡承諾
そこで、居住している借地権付建物を第三者に売却する場合、借地人としては、事前に地主に状況を説明したうえで借地権の譲渡につき承諾を得る作業が必要となります。
もちろん寺社としても反社会的勢力や営利目的の業者に対して借地権を売却されては大変困りますので、具体的にどのような者に譲渡される見込みなのかについての確認をしっかりしなければなりません。
その際に、合理的な理由がないにもかかわらず、地主が譲渡承諾を一切しようとはしない場合、または後述する譲渡承諾料の金額で折り合いがつかず、譲渡のための手続が一向に進まない場合、借地人としては裁判所に対して代諾許可の申立て（借地借家法第19条）を行うことができます。これにより、借地人としては、地主に代わって裁判所から譲渡承諾を得ることができます（ただし、裁判所としては譲渡を許可する条件として一定の譲渡承諾料を地主に支払うよう命ずるのが通常です）。
３．適切な譲渡承諾料
「譲渡承諾料」とは、借地権の譲渡または賃借している不動産の転貸の承諾への対価として借地人から地主に支払われる金銭をいいます。
上記のとおり、寺社として借地人に対して第三者への借地権譲渡を承諾せざるを得ないとなった場合、具体的にいくらの譲渡承諾料とするのが妥当なのでしょうか。
これについては借地人と当該第三者との関係性、第三者により借地に使用態様、従前の地代や更新料の支払い状況など個々の契約ごとにそれぞれ事情が異なりますので、一義的にいくらと明確な定額を示すことは難しいところです。
東京など都心部においては、借地権価格の10％の範囲内で合意していることも多いようですので、これがひとつの相場基準として参考になります。
借地権譲渡の習慣がそれほど多くはない地方などの場合には譲渡承諾料をそもそも不要とする場合も一部あるようですが、通常そのような場合には地代を高めにするなど他の費用の支払いにてバランスを調整しているようです。
４．親族等への借地権譲渡
以上のように、借地権の無断譲渡が解除事由足り得るのは譲渡先の第三者による使用が土地の利用状況に変化を及ぼし当事者間相互の信頼関係を破壊する背信行為に該当することに理由があります。
それゆえ、借地権の譲渡先の第三者が、配偶者など同居の親族であるケースや、推定相続人である子や孫であるケースなど、土地の利用状況に実質的な変化が認めらない場合、あるいは借地契約当時からそのような使用状況が想定されていた場合においては当事者間の信頼関係を破壊しないと認められる特段の事情があるものとして、借地権の無断譲渡を理由に解除することはできません。
５．本件ケースにおける対応
本件においては、まずはどのような事情に基づいて借地権付建物の第三者への譲渡を希望しているのか、当該譲渡先の第三者の属性、地代等の滞納状況、借地の使用状況等について確認してください。
そのうえで、借地人による第三者への借地権譲渡を承諾するか、地主である寺社にて借地人との間で借地権の買い取り交渉を行うか、借地人に対して底地所有権の買い取りを求めて交渉するかについて検討し、それぞれ話し合いを進めていくことになります。
譲渡承諾料等の条件で話がつかない場合は借地人から代諾許可申立てをなされる可能性がありますので、徒に承諾を拒否するのではなく、裁判所が具体的にいくら程度にて譲渡承諾料の算定をしそうなのかも視野に入れながら協議を進めるのがポイントです。
代諾許可申立ての借地非訟手続となった場合には相当に専門的な知識経験が必要となりますので少なくともこの段階においては弁護士等の専門家にご相談されることを強くお勧めいたします。
代諾許可申立ての借地非訟手続を含む借地権の譲渡トラブルの具体的な解決については、弊所にて迅速かつ適切なアドバイスを申し上げることが可能ですので、いつでもお気軽にご相談ください。
