Q 弊寺では、敷地の一部を借地として貸し出しておりますが、今回借地人の方で相続が発生したようです。名義変更料の請求など、何かこちらでとるべき手続きなどはありますか。
A 相続の場合、被相続人である借地人の地位を相続人が包括承継することになるため、一般的な借地人の変更とは異なり、承諾料等請求の対象とはならないのが基本です。もっとも、被相続人から第三者への遺贈などのときには、考慮を要する場合があります。
1 相続の発生
借地契約は契約期間が長期間になることも多いため、その契約期間中において、借地人に相続が発生する場合があります。
借地権付建物の売買に伴う名義変更のようなときには、名義人の変更に伴う借地権設定者の負担等に鑑みた承諾料が支払われることが一般的です。
他方で、本件のような相続の場合、借地権設定者が意図的に名義を変更するものではないこと、相続は包括承継であり（民法896条）、本人の地位をそのまま引き継ぐ形になること等に鑑みると、借地人の名義を変更する場合にはあたらず、承諾料請求の対象とはならないこととなります。
もっとも、相続が発生した場合、特に相続人が複数になると、借地人の管理が煩雑になるおそれがあるため、相続が発生した場合にその事実を通知させたり、窓口となる相続人を決めるよう求めることをおすすめいたします。
但し、第三者に対して遺贈するような場合は、これとは異なりますので、借地権設定者側の承諾等の手続が必要となります。
2 遺産分割
借地権もまた、ほかの財産権と同様、相続や遺産分割の対象となります。
借地には通常借地人の持つ建物があるところ、相続人で協議の結果、準共有状態だった借地が相続人の一人で単独所有になる場合、形式的には名義を変更しているように見えますが、こちらも相続の延長線のものとして考えられるため、借地権設定者の承諾等は不要となります。
もっとも、広い借地の上で、1つの借地権を相続人間で現物分割するような場合、実際には、借地契約が細分化する形になり、借地権設定者への不利益も大きいため、この限りではありません。
いずれにせよ、相続の場合と同様であり、借地権設定者としては、契約関係管理の観点から、相続や遺産分割の事実を把握できるようにしておくことが大切です。
3 小括
相続が発生した場合、借地権設定者側で大きく動く必要はないものの、契約管理の観点から管理を適切に行う必要があります。
場合によっては、契約関係の見直しを図るいい機会にもなり、必要に応じて専門家のアドバイスを求めることもお勧めです。
弊所では、弁護士による迅速かつ適切なバックアップが可能ですので、いつでもお気軽にご相談ください。
